LE VIAGER : UN ACHAT INTELLIGENT
Cette forme de transaction immobilière comporte de nombreux avantages pour le vendeur mais également pour l’acheteur. Nous avons deux sortes de viager : le libre ou le viager occupé.
Quelles sont les différences entre un viager libre ou occupé ?
Dans le premier cas, l’acquéreur dispose du logement qu’il peut occuper ou louer dès la signature de la vente. L’entretien courant ainsi que les différentes charges lui incombent. Ce type de viager permet notamment à certaines personnes aux revenus modestes d’acquérir un logement sans passer par un emprunt bancaire car chaque mois, la rente viagère versée correspond grosso modo aux mensualités d’un emprunt sans les intérêts.
Dans le second cas, la vente du bien s’accompagne d’un droit d’usage au vendeur ou d’une réserve d’usufruit lui permettant de louer le bien s’il le souhaite et de percevoir les loyers inhérents même s’il n’occupe plus le logement. Autrement dit, l’acquéreur ne peut disposer du bien qu’au décès du vendeur. Dans ce cas, l’acheteur est tenu de payer une rente dont il ne connait pas à l’avance le nombre d’échéances (sauf si la vente s’effectue « à terme »), le prix du « bouquet » versé au moment de l’achat est automatiquement très inférieur à la somme versée si l’achat avait été fait « normalement ».
Le bouquet n’est d’ailleurs pas obligatoire, c’est le vendeur qui en fixe le montant selon ses préférences. Une corrélation existe bien évidement entre le bouquet et la rente, plus celui-ci est élevé plus la rente sera basse.
Généralement, le bouquet équivaut de 20% à 30% de la valeur estimée du bien. Le montant de la rente est, quant à lui, défini par un notaire selon certains critères bien précis, tels que : l’âge et l’espérance du vendeur, la valeur du bien, les loyers qu’il pourrait percevoir.
On peut également envisager l’achat d’un viager comme un investissement rentable car sur le long terme, sa rentabilité financière peut être estimée entre 7 et 8%.
Quels sont les avantages pour le vendeur ?
Le vendeur d’un bien viager va bien évidement bénéficier d’avantages fiscaux.
Lorsque le bien est occupé en résidence principale, le bouquet reçu au moment de la signature de l’acte est soumis au régime des plus-values immobilières en plus de l’abattement spécifique au viager conformément à l’âge du vendeur. La rente quant à elle, n’est pas tenue d’être déclarée au titre de l’impôt sur la fortune immobilière.
Bien évidemment, le vendeur est en droit de faire annuler la vente en cas de non-paiement de la rente par l’acquéreur, cette clause résolutoire est notifiée dans l’acte.
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